Lorsqu’un terrain, constructible ou non, ne dispose pas d’un accès suffisant pour atteindre la voie publique, il est considéré comme enclavé. À ce moment-là, son propriétaire est tenu de s’adresser à son voisin pour obtenir un droit de passage en contrepartie d’une indemnité (Article 682 du Code civil). Il faut noter que les réglementations applicables à un terrain enclavé et à une propriété difficile d’accès sont différentes. Votre avocat à La Réunion vous informe pour vous aider à mieux comprendre la signification de droit de passage ou servitude de passage.
Droit de passage ou servitude de passage pour un terrain enclavé
La législation en vigueur accorde au propriétaire d’un terrain enclavé le droit d’obtenir un passage sur la propriété d’un voisin et ce dernier n’a pas le droit de refuser cette demande. Dans ce contexte, il s’agit d’une servitude légale. L’organisation du droit de passage à La Réunion peut se faire entre voisins : ils établiront alors ensemble le trajet, les dimensions et l’indemnisation.
Si le voisin propriétaire du terrain n’est pas d’accord ou si les deux parties ne trouvent pas d’entente à l’amiable, l’affaire doit être portée devant le tribunal judiciaire le plus proche. Il reviendra donc au juge de reconnaître le droit de passage et d’en organiser les détails. N’hésitez pas à demander l’aide d’un avocat spécialisé à La Réunion pour vous conseiller et pour vous représenter.
Dès que la propriété est enclavée, le droit de passage est automatiquement reconnu. Lorsque vous êtes obligé de passer par le terrain d’un voisin pour accéder à votre propriété qui n’est pas reliée à la voie publique par un passage, votre terrain est enclavé. Vous avez donc le droit de passer sur le terrain de votre voisin (fonds servant) pour vous accéder à votre propriété (fonds dominant).
Si vous discutez avec votre voisin et que vous parvenez à vous entendre sur un lieu de passage, pensez à consigner le tout par écrit. Il est conseillé de trouver la voie la plus courte et l’option la moins dommageable pour le voisin qui vous accorde le passage de servitude à La Réunion. N’oubliez pas que vous êtes tenu de verser une indemnité proportionnelle au dommage subi à cause de votre droit de passage. Le montant de l’indemnité peut être défini à l’amiable ou par un juge.
Attention, si un terrain devient enclavé après le partage ou la vente d’une propriété, le passage doit se trouver sur cette même propriété à moins que cela ne soit impossible. Cette règle reste applicable, même s’il ne s’agit pas du passage le plus court pour accéder à la voie publique.
Il faut noter que le droit de passage peut cesser si le terrain n’est plus enclavé. En effet, les autorités compétentes peuvent créer une route ou une ruelle publique qui dessert la propriété. Ce moment-là, il est possible de constater la fin du droit de passage à l’amiable ou en passant par un juge compétent.
Lorsque vous êtes confronté à un litige relatif à un droit de passage, vous pouvez saisir le tribunal le plus proche pour que le juge puisse statuer en déterminant l’existence d’un droit de passage. Il peut aussi déterminer l’emplacement du passage, son usage (voie piétonne ou accessible aux véhicules), le montant de l’indemnité à verser et la fin du droit de passage. Si aucun accord n’est trouvé sur le montant de l’indemnité à verser, le propriétaire du fonds servant doit fournir des preuves des dommages qui découlent du droit de passage.
Droit de passage ou servitude de passage pour une propriété difficile d’accès
Si vous avez un terrain difficile d’accès et non enclavé, vous avez besoin de l’accord de votre voisin pour avoir un droit de passage sur sa propriété. À ce moment-là, il s’agit d’une servitude conventionnelle. Si vous êtes confronté à un litige à propos d’un droit de passage, vous pouvez toujours saisir le juge pour statuer.
Attention, quoi qu’il arrive, l’accord amiable du propriétaire du fonds servant est indispensable pour bénéficier d’un droit de passage pour un terrain difficile d’accès à La Réunion. Sans accord amiable, l’usage de la propriété d’un voisin sans autorisation est considéré comme un abus. Si votre voisin est disposé à discuter, prenez soin de bien noter par écrit l’emplacement du droit de passage, son usage (accès piéton, véhicules, etc.), l’indemnisation à verser.
Il faut noter que l’indemnité doit être fixée en tenant compte du dommage (nuisances sonores, autres sources de désagrément) qui découle du droit de passage. Les propriétaires sont libres de définir le montant de l’indemnité. La modification d’un accord amiable nécessite un accord commun.
Il est possible de perdre le droit de passage né d’un accord amiable lorsqu’il n’est pas utilisé pendant 3 décennies. La non-utilisation du passage peut être prouvée par le constat d’un huissier, des témoignages ou encore des photos qui montrent que le terrain est laissé à l’abandon à La Réunion.
Un avocat en droit de l’immobilier pour vous conseiller et vous représenter
Si vous souhaitez obtenir un droit de passage ou une servitude conventionnelle, vous pouvez demander l’aide d’un avocat spécialisé en droit de l’immobilier à La Réunion. L’expertise et l’expérience de ce professionnel vous permettront d’entreprendre les démarches nécessaires.
Le cabinet d’avocats Alain ANTOINE vous propose un accompagnement personnalisé pour vous aider à obtenir un droit de passage ou une servitude conventionnelle. Profitez de conseils avisés en amont de votre projet pour faciliter les discussions à l’amiable et les négociations diverses.
